中国地产100强三道红线情况（中国地产100强三道红线情况最新）

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• 1、“三道红线”实施近3年：百家上市房企去年绿档率不足三成 2023年底所有房企达标能否实现？
• 2、百家上市房企2022年“三道红线”合格率不足3成 仅6家房企实现降档
• 3、“2023中国房地产百强企业”名单出炉，百强企业市场份额有所下降
• 4、上市房企三道红线出炉！100家房企绿档率达29%，6家实现降档
• 5、监管层连发“三道金牌”，房企融资迎来“三道红线”后重大转折

“三道红线”实施近3年：百家上市房企去年绿档率不足三成 2023年底所有房企达标能否实现？

财联社4月27日讯（记者 李洁）“三道红线”自发布至今已近三年，从最开始成为房企降负债、降杠杆的重要催化剂，到现在仍是衡量房企财务稳健性的重要指标。

根据诸葛数据研究中心监测的100家上市房企情况来看，2022年三条红线均未踩中、处于安全区间的绿档房企为29家，较2021年减少6家；只踩中一条红线，处于黄档区间的房企有20家，较2021年减少2家；踩中两条红线，处于橙档区间的房企有21家，较2021年减少1个，三条红线全部踩中的红档房企有30家，较2021年增加9个。

整体来看，房企三道红线的合格率不足3成，2022年有21家房企较2021年升档，仅6家房企实现降档。

“从2022年市场来看，房地产企业经历了重新洗牌，绿档房企数量正在减少，不少曾经的黄档、橙档房企掉入红档，两极分化现象较为明显。随着2023年政策端继续发力，以及销售回暖、市场预期转好，房企资金端压力有望逐步缓解，预计2023年房企三道红线情况将会好于2022年。”诸葛找房分析师表示。

2022年“三道红线”指标有所恶化

为控制房地产企业有息债务规模，监管部门2020年8月出台新规，对房企按“红-橙-黄-绿”四档进行管理，并设置了“三道红线”，具体指标为，剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

“三道红线”出台后，房企在2021年积极调整，不少企业财务情况得到改善，部分企业快速优化至黄档，甚至是绿档。然而，由于2022年房地产行业进入深度调整期，房企生存难题日益凸显，部分房企爆发流动性危机，财务情况再度恶化。

根据诸葛找房数据，2022年100家上市房企的平均净负债率为174.8%，较2021年扩大49.8个百分点，剔除预收款后的资产负债率为73%，较2021年底扩大0.4个百分点，现金短债比为1.09，较2021年下降0.17。

“与2021年相比，三道红线指标呈现恶化迹象。2022年行业整体大环境影响之下，房企面临销售疲弱、债务压顶、经营困难等诸多问题，导致房企各项财务指标均不理想。”上述诸葛找房分析师称。

事实上，“三道红线”指标在2022年已有所松动，当年1月，记者从房企方面获知，房地产并购贷款不再计入“三道红线”。而在2023年伊始，市场又传出“三道红线”政策已取消的消息。

对此，财联社记者从多家房企处获悉，目前“三道红线”政策并未取消，各房企仍在如期报送，所需填报表格中各项指标也没有发生变化。

红档房企增至30家

据诸葛找房统计，2022年100家上市房企的“三道红线”指标，变动最大的集中于红档和绿档房企，两极分化现象凸显，且红档房企成为四档中唯一出现数量增加的。

其中，29家绿档房企包括万科、保利、招商蛇口、金地、龙湖、华润等，这些房企不是具有国央企背景便是优质头部民企，企业运营状况稳健、现金流充足。居于黄档的房企有20家，数据显示，黄档房企大部分在现金短债比这一指标集中踩线，该档位以中部阵营房企为主，如绿城中国、金科股份、雅居乐、旭辉、弘阳地产等。

橙档代表房企踩中两条线，2022年100家上市房企中处于橙档的房企有21家。其中引人注目的是央企出身的中国铁建，也连踩两条红线。“在行业下行、销售降温等压力下，即使是央国企背景也不能成为永久的护身符，企业仍然要以降负债、稳资金为主要导向。”上述诸葛找房分析师称。

红档房企意味着连踩三条红线，在诸葛找房监测的100家上市房企中，红色档的房企多达30家。其中多数房企已发生长期违约甚至暴露较大风险，阳光城、蓝光发展、富力地产等均在其列。此外，身处央企阵营的中交地产也迈入红档，三道红线全部踩中。

“对于出险房企而言，现在最重要的主题是活下去。三道红线已经不是主要的考核目标了，只要公司能够活下去，未来公司内部考核指标只会比三道红线指标要求的更加严格。”一位总部位于北京的房企人士告诉记者。

值得关注的是，按照监管要求，自2021年1月1日起，房企正式进入降杠杆测试期。到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。

业内人士认为，按照目前房企财务状况以及房地产市场现状，所有房企在2023年底实现“三道红线”达标不太现实。届时“三道红线”指标是否会有所调整或者进行延期，还需拭目以待。

本文源自财联社记者 李洁

百家上市房企2022年“三道红线”合格率不足3成 仅6家房企实现降档

【百家上市房企2022年“三道红线”合格率不足3成 仅6家房企实现降档】财联社4月26日电，“三道红线”自发布至今已将近三年。根据诸葛数据研究中心监测的100家上市房企情况来看，2022年三条红线均未踩中、处于安全区间的绿档房企为29家，较2021年减少6家；只踩中一条红线，处于黄档区间的房企有20家房企，较2021年减少2家；踩中两条红线，处于橙档区间的房企有21家房企，较2021年减少1个，三条红线全部踩中的红档房企有30家，较2021年增加9个。整体来看，房企三道红线的合格率不足3成，2022年有21家房企较2021年升档，仅6家房企实现降档。（财联社记者 李洁）

“2023中国房地产百强企业”名单出炉，百强企业市场份额有所下降

2023年3月16日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2023中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十届中国房地产百强企业家峰会”在北京隆重召开并发布了《2023中国房地产百强企业研究报告》。

中指研究院研究显示，2022年销售额同比下降30.3%，市场份额下降2.4个百分点。随着房地产市场下行压力持续，百强企业虽积极推进保交付工作，集中资源挖掘高能级城市潜力，加大线上营销力度，但也难抵销售规模出现下滑态势。未来房企将把经营安全与效益提升作为重中之重，追求有利润的增长，实现高质量发展。

2022年，百强企业销售总额、销售面积分别达63301亿元、36313万平方米，同比下降30.3%和36.2%。2022年市场下行更加明显，房地产行业进入缩表出清、优胜劣汰阶段，百强企业市场份额为47.5%，较上年下降2.4个百分点。

此外，百强企业营收净利也在同比下降，盈利水平降至低位。近年来受新冠疫情、市场下行、土地成本等各类成本居高不下等多重因素影响，百强企业2022年净利润率均值、净资产收益率均值较上年分别下降3.1个百分点、3.4个百分点。

研究表明，百强企业严格遵守“三道红线”要求，指标均值均已合规，但现金短债比有所下滑。百强企业剔除预收账款的资产负债率均值为67.8%，较上年下降0.6个百分点，净负债率均值为82.9%，较上年上升0.7个百分点；现金短债均值比为1.6，较上年下降0.2。百强企业还积极履行企业公民责任，积极响应高质量发展号召，强化责任担当，扎实落实“保交付、保民生”的企业使命；履行纳税义务，积极投入到公益慈善、绿色可持续性发展等领域，践行回报社会理念。

“2023中国房地产百强企业”名单：

原标题：“2023中国房地产百强企业”名单出炉，百强企业市场份额有所下降

编辑：李宏伟

责编：邓萍

审核：罗军

上市房企三道红线出炉！100家房企绿档率达29%，6家实现降档

“三道红线”自发布至今已有将近三年之久，2022年房地产行业进入深度调整期，房企生存难题日益凸显，部分房企爆发流动性危机，大型房企犹不能幸免，活下去成为行业的重要共识。进入2023年初市场复苏迹象明显，行业现筑底回升态势，但是短期内房企风险尚未能完全出清，行业分化加剧上演。诸葛数据研究中心选取100家典型上市房企，基于2022年年报数据，盘点房企三道红线情况，据统计，2022年100家上市房企中绿档占比29%，黄档房企占比20%，橙档房企占比21%，红档房企占比30%。且21家房企较2021年升档，仅6家房企实现降档。具体榜单如下：

（注：绿色区域代表绿档区间房企，黄色区域代表黄档区间房企，橙色区域代表橙档区间房企，红色区域代表红档区间房企；数据来源于各企业年报，未公布年报的企业以半年报代替）

一、2022年行业下行压力下房企“三道红线”指标恶化

2022年，中国房地产进入“黑铁时代”，整个行业进入深度调整期，房企生存压力凸显，行业大洗牌、房企债务违约、销售承压、烂尾楼风波等压力席卷而来，进入2023年初，在政策多轮救市、疫情防控放开等因素下，市场现底部复苏态势，房企纾困也取得进展，年初包括佳兆业、景瑞控股、融创在内的房企成功复牌，走出了关键性的一步，但与此同时，很多房企仍然处于停牌中，截止至目前，包括恒大、世茂、奥园、花样年等在内的房企仍未刊发2022年报。根据诸葛数据研究中心监测的重点100家上市房企来看，2022年100家房企的平均净负债率为174.8%，较2021年扩大49.8个百分点，剔除预收款后的资产负债率为73%，较2021年底扩大0.4个百分点，现金短债比为1.09，较2021年下降0.17。与2021年相比，三道红线指标呈现恶化迹象，可见，2022年在整体行业大环境的影响下，房企销售失力、债务压顶、经营困难，导致各项财务指标均不理想。

二、房企“三道红线”合格率不足3成，红档房企增加9家

根据诸葛数据研究中心监测的100家上市房企来看，2022年三条红线均未踩中、处于安全区间的绿档房企为29家，较2021年减少6家；只踩中一条红线，处于黄档区间的房企有20家房企，较2021年减少2家；踩中两条红线，处于橙档区间的房企有21家房企，较2021年减少1个，三条红线全部踩中的红档房企有30家，较2021年增加9个。整体来看，房企三道红线的合理率不足3成，红档阵营房企最为集中，变动最大的集中于红档和绿档房企，两极分化现象凸显，且红档房企成为四档中唯一数量增加的。

从各项指标来看，现金短债比合格率最低，2022年踩中这条线的房企占比为60%，较2021年扩大10个百分点。也就是说超半数房企在现金短债比这一指标上未达到监管部门的标准，通常来看，该指标大于1则说明企业手中的现金及等价物足够用于偿还短期负债，而该指标小于1，则表明2022年多数房企现金流难以覆盖短期债务，面临着短期偿债压力。其次为剔除预收款的资产负债率指标，踩中该线的房企占比为49%，较2021年回落1个百分点，资产负债率指标反映的是企业资产和负债的平衡程度，剔除预收款后该指标大于70%，则说明负债占比过高，长期来看企业面临的债务压力较大。净负债率指标的踩线率为43%，较2021年扩大15个百分点。2022年净负债率指标恶化最为严重，而净负债率大幅上升的背后，则是企业经营现金流减少，销售回款变缓，融资恶化，负债压力增大的现状，对于企业而言，2022年是艰难求生的一年，销售业绩不佳，资金回流承压，加上高额的债务压顶，企业面临着空前的生存压力。2022年末，中央端祭出“金融16条”以及支持房企融资的“三箭齐发”，助力解决房企资金难题，改善融资环境，预计接下来房企的资金压力将逐步缓解。

根据三道红线标准，绿色档指的是三条红线均未踩中，未来有息负债增速不得超过15%。从29家绿档房企来看，不难看出国家队占据半数以上份额。其中，万科、保利、招商蛇口、金地、龙湖、华润等都是连续多年位居绿档区间，长期处于优等生行列，财务状况稳定，偿债能力良好，这些房企不是国央企背景就是优质头部民企，企业运营状况稳健，布局合理，现金流充足，短期内偿债无忧。

黄色档代表踩中一条线，有息规模负债不得超过10%，监测100家上市房企中，居于黄色档的房企为20家。根据数据显示，黄色档大部分集中于现金短债比这一指标踩线。该档位以中部阵营房企为主，如绿城中国、金科股份、雅居乐、旭辉、弘阳地产等。其中，绿城中国连续两年处于黄档区间，踩中一条红线，仅剔除预收款后的资产负债率指标略微超出70%，预计今年有望进入绿档区间。金科股份在2021年失守绿档落入黄档，现金短债比降至1以下，2022年仍然处于黄档区间，预计随着今年市场触底回升，销售端回温，2023年有望回归绿档。

橙色档代表踩中两条线，有息负债规模不得超过5%，监测100家上市房企中，橙色档的为21家。其中引人注目的是央企出身的中国铁建和中梁控股也连踩两条红线，进入橙档区间，在面临行业下行、销售降温等压力下，即使是国央企背景也不能成为永久的护身符，企业仍然要以降负债、稳资金为主要导向。荣盛发展两道越线，剔除预收款后的资产负债率超70%，现金短债比小于1，落入橙档。自2019年以来，荣盛发展杠杆拉满，加速扩张，在业绩突飞猛进的同时，利润却连年下滑，荣盛发展自2022年开始调整战略，放缓拿地扩张步伐，但是不得不说企业高杠杆、高扩张的隐患已经埋下，加上2022年疫情等负面因素的影响，企业不可避免的陷入危机，股价闪崩、债务违约等接踵而来，由此企业正式开始自救之路。

红档房企意味着连踩三条红线，对于房企本身来说也意味着进入危险区，有息负债不能超过当前水平。在监测的100家上市房企中，红色档的房企达到30家，多数房企已经发生长期违约甚至暴雷，阳光城、蓝光发展、富力地产、融创中国等均在其列。其中，融创中国于近期刊发了2022年报，成为头部房企中首个成功复牌的房企，境外债重组方案已经获得超75%的债权人支持，也就是实际上宣告了重组成功。从2022年报数据来看，三道红线全部踩中，尽管已经成功复牌并且债务重组取得突破进展，但是当前来看企业的债务压力仍然突出。无论如何企业已经迈出了恢复正常运营的关键性一步，后续财务状况有望好转。身处央企阵营的中交地产也迈入红档，近年来追求规模突破的中交地产积极拿地扩张，开拓新兴业务板块，但是在业绩表现上却并未有实质性突破，财务状况也开始急剧恶化，2022年净负债率达185%，剔除预收款的资产负债率达82%，现金短债比为0.45，三道红线全部踩中。

三、100家房企中21家房企升档，仅6家房企降档

根据诸葛数据研究中心监测的100家上市房企来看，2022年实现降档的房企有6家，维持不变的房企有73家，21家房企较2021年升档。具体来看，降档的房企中，有3家房企由黄转绿，有2家房企由橙转黄，1家房企由红转橙。升档的房企中，有6家房企由绿档升至黄档，3家房企由绿转橙，2家房企由黄转橙，4家房企由黄转红，6家房企由橙转红。在2022年行业整体承压的环境下，碧桂园、美的置业、广宇发展成功实现转绿之路，作为民企中的头部力量，2022年碧桂园与美的置业、龙湖等一起被监管机构选为示范企业，发债并启用保护工具，成为民企中恢复融资的标杆。自三道红线出台后，碧桂园就一直致力于进入绿档之路，到2021年仅剔除预收款的资产负债率一条红线未合规，2022年成功实现进入三档全绿的阵营，这主要得益于碧桂园前瞻性的战略部署，从早期就积极调整节奏，慢下来，稳经营。美的置业也成功进入“三好生”的行列，2022年三条红线全部合格，净负债率为53%，剔除预收款的资产负债率为68%，现金短债比为2.56%，在2021年唯一踩线的剔除预收款的资产负债率指标也转绿，美的置业秉承着聚集核心一二线的城市战略方针，重仓长三角、大湾区等热点经济圈，销售集中度进一步提升，为保证稳定的销售回款奠定了坚实的基础。并且在过去一年里，面对行业的波动，美的置业以稳杠杆、稳资金为核心原则，保证财务状况的优良运行。

在行业新旧周期轮动之间，房地产企业经历了一轮大浪淘沙，许多房企经历了起起落落，有些成功脱险走出困境，也有一些房企仍未脱离危机，甚至进一步恶化。升档房企中，有10家房企进入红档危险区，其中佳兆业、远洋集团、时代中国、龙光地产等均在起列，佳兆业在2021年末出现首笔债务违约，正式进入出险房企阵营，使得2021年还处于黄档的佳兆业在2022年升至红档，2022年净负债率为375%，剔除预收款的资产负债率为87%，现金短债比为0.02，三条红线全部踩中，究其原因，佳兆业多年来激进扩张，横跨多个板块，后遗症逐渐显现，导致债务风险拉升。

三道红线新规已经出台了两年多的时间，从最开始成为房企降负债、降杠杆的重要催化剂，到现在已经很少提及，但仍然是衡量房企财务稳健性的重要指标。从2022年来看，房地产企业经历了起起伏伏、优胜劣汰，行业面临重新洗牌，绿档房企数量正在减少，不少曾经的黄档、橙档房企掉入红档，两极分化现象凸显。随着2023年政策端继续发力，疫情防控的全面放开，销售回暖，市场预期转好，房企资金端压力有望逐步缓解，预计2023年房企三道红线情况将会好于2022年。

监管层连发“三道金牌”，房企融资迎来“三道红线”后重大转折

历经过去一年半的市场下行、行业出清，开发商终于等来了多部门大力度的稳楼市政策。

这轮让市场兴奋的政策起点，是交易商协会在11月1日召开的民营房企座谈会。随后，交易商协会发文祭出“第二支箭”，支持包括房企在内的民营企业发债融资，在新增“直接购买债券”的同时，提及了央行2500亿元的资金支持规模。

随着“第二支箭”的迅速落地，11日，央行、银保监会发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“金融16条”）的重磅文件，涉及供需两侧贷款支持、房企存量融资合理展期、延长房贷集中度政策过渡期等积极调整，给供需两端都提供了充分的喘息休整空间，在为房企开启新的融资通道之时，有效节制了资金的流出。

监管层的支持马不停蹄。14日，银保监会、住建部、央行三部门联合发文，对房企预售资金监管进行松绑，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险。

业内认为，“第二支箭”+“金融16条”+保函置换预售监管资金统一规定，提振了市场信心，形成了信贷、发债、信托、预售资金等多维度的房企融资端支持政策体系，多方位解决短期内房企面临的流动性压力。有受访房企人士表示，当前融资端的政策让行业看到了希望，“融资端的修复只是时间问题。”

克而瑞研究中心指出，近期的一系列政策开始从“保项目不保房企”转向“保优质房企”，加快“输血”短期经营困难的企业，实质性扭转房企融资困境，推动民企恢复经营“造血”能力。未来随着房企整体融资环境的改善、企业流动性的恢复，企业“爆雷”或将按下“暂停键”。

新增融资缓缓开闸

细看2022年以来陷入困境的众多房企，巨大的流动性压力、趋近枯竭的现金流是其共同的特点。

归根结底来看，房企的现金流问题取决于现金流流入和现金流支出。监管层近来发布的三大政策，皆是从流动性上对房企予以支持，多方式、多渠道保证房企的融资性现金流入和销售现金流入，从而缓解房企面临信用的危机。

促进融资性现金流入最直接的方式就是给房企提供融资的机会，“第二支箭”、“金融16条”皆着力于此。

11月1日，交易商协会、中国房地产业协会联合中债信用增进公司（以下简称“中债增”），召集21家民营房企召开座谈会，明确中债增将加大对民营房企发债的支持力度。8日晚间，交易商协会发文表示，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，也即“第二支箭”。

这是继5月创设信用保护工具助力优质民企融资破冰、8月以中债增为优质民企新发境内债提供全额担保后，房地产融资支持政策的第三弹。

华泰证券研报指出，与前两轮支持政策不同，“第二支箭”的力度进一步扩大，一方面，支持方式上囊括了直接购买债券，另一方面，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容，这在前两轮合计发债规模的基础上再上一个量级。

同时，“第二支箭”落地颇为迅速。在交易商协会上述文章发布的次日，中债增对外表示将进一步推动民营企业债券融资支持工具工作，加大对民营房地产企业增信服务力度，有意向的民营房企可申请提出增信需求。

11月10日，交易协会官网发布公告称，已受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增同步受理企业增信业务意向。12日，新城控股也对外披露，拟申请新增150亿元债务融资工具的注册额度。

河南省房地产协会也在12日发文指出，监管层对民营房企在银行间债券市场融资的支持范围进一步扩大，从全国性大型房企扩大到地方优持民营房企，“这将对我省本土优质民营房企融资提供更多的机会”。

有正在申请增信发债的房企内部人士向记者透露，中债增此次对反担保的要求较第一批有所放松，抵押率也有所提升。

而“金融16条”则将融资支持的范围进一步扩大，在明确要求对国有、民营等各类房地产企业一视同仁的同时，还要求金融机构合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，满足房地产项目合理融资需求。

中指院指出，“金融16条”明确指出“财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持”，表明监管部门支持民营房企的范围正在不断扩大扩容，会有更多民营房企受益。同时，在区分项目风险与集团公司风险条件下，个别出险房企的优质项目，也将会得到合理房地产贷款融资支持。”

除了提供融资性现金流入，监管层从销售现金流入方面也予以了支持，对预售资金监管进行了一定程度的放松。

根据14日晚间，三部门联合发布的《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，房企可以通过保函提取预售资金，置换金额最高为监管账户中“保交付”资金额度的30%。平安证券研报指出，此次政策在规范监管的基础上，给予优质企业更多的资金使用灵活性，从销售回款端改善现金流。

减少资金流出

在开放更多渠道向房地产行业输血的同时，此轮政策还从更多层面上保证了流动性能留在企业，允许开发商进行一定程度的“节流”。

“金融16条”指出，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期一年。

信达证券房地产首席分析师江宇辉提及，在前几轮融资支持的过程中，曾出现过企业拿到钱后，被包括银行、信托等在内的多方金融机构“瓜分”的情况，这样背景下的发债，“对开发商的现金流是没什么缓解作用的”。

有此前获得发债支持的房企内部人士向记者透露，确实在发债之后曾遭遇金融机构挤兑，“大家都觉得拿到钱了应该去还款，但其实发债的额度不大，企业流动性依然十分紧张。”

上述房企人士同时表示，此前对信托、银行贷款等融资都在进行展期谈判，毕竟企业手里的资金非常有限。“以前谈展期都是硬谈，大环境如此，信托也没办法，现在则相当于有了政策支持，从企业的角度来说，谈判的难度应该会降低。”

中指院认为，支持贷款、信托等存量融资展期一年，将极大缓解房企偿还债务压力，有效缓解房企现金流紧张，特别是对于未出险民营房企，会是极大支持，有助于房企融资能展尽展。

值得一提的是，“金融16条”还明确表示，要稳定建筑企业信贷投放，鼓励金融机构在风险可控、商业可持续基础上，优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持，保持建筑企业融资连续稳定。

江宇辉认为，对建筑企业的融资支持，实际上还有利于缓解开发商面临供应链还款压力。“目前这些政策执行下来，在对房企融资现金流入提供了保证的同时，还让企业在现金流出方面有一定的缓解。”他认为，尤其是对于目前尚未出险的企业，这些政策会使其流动性得到较大的好转。

事实上，业内普遍认为，此番大力度政策的优先获益者仍将是优质房企。例如预售资金监管放松的相关通知中指出，允许商业银行进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

国泰君安房地产行业分析师谢皓宇在近日的研报中分析，根据近期房企在监管层支持下的发债形式来看，均需要提供抵押担保物，预计后续房企的新增注册发行，采用抵押担保形式的概率也较高。

“民企可能已经进入到无信用时代，融资需要通过担保才能够完成（资产担保或者信用担保）。”谢皓宇认为，对于大部分民营房企来说，由于项目储备几乎都为住宅，而在已有开发贷、信托等背景下，无法再次充当担保品来做融资，因此，政策对这类企业并没有根本性的改变，反而随着其他优质民企担保发行的增加，会让无法提供担保品的房企加速出清。

此外，令市场颇为兴奋的“金融16条”中在提及受困房企风险处置时表示，鼓励资管公司参与处置风险项目，同时鼓励商业银行开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目等。

转向“保房企”

复盘2022年以来的房地产市场，楼市放松和支持政策实际上未曾停歇。

今年年初开始，各地便频繁出台楼市放松政策，从2月菏泽打响放松限购“第一枪”，到3月郑州发布房地产“一揽子”政策，引起了一轮积极的市场反应。彼时有开发商向记者表示，2021年底各地掀起的降价潮已阶段性结束，成交有向好的趋势。

6月的房企销售出现了回暖的迹象，克而瑞数据显示，百强房企操盘金额单月环比大幅增长61.2%，远超5月份5.6%的涨幅，连续两个月为正。

市场修复的步伐随着7月停贷风波的冲击而中止，行业基本面再趋悲观。此后政策频出，但政策的主基调定为“保交楼”、“保项目”，于开发商主体方面的举措较为有限。8 月中旬，监管层出台政策，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目交付。

在9月最末两天，针对需求端，监管层再出台高能级政策，央行和银保监会通知下调或取消部分城市首套房贷利率下限，财政部通知减免换购住房个人所得税，同时，央行更是时隔七年首次对公积金贷款利率进行下调，对刚需、改善型需求予以相应的支持。

但力度不断加大的稳楼市政策，实际见效较为缓慢。作为房企销售业绩实现传统旺季的“金九银十”，2022年全部失守，楼市低迷依旧，百强房企在这两个月内的销售同比降幅超25%。

业内认为，当前行业面临的关键问题之一是信心的缺失，而稳主体是稳楼市、稳信心的重要支点。中邮证券在11月初发布的一份研报中指出，民营企业在房地产行业中占比较高，民营主体若丧失信用支撑，从供给端就会导致有效供应不足，进而影响需求释放。

“此前，稳楼市重点放在稳需求、保交付方面，稳主体政策相对较为滞后，但随着民企债券融资支持工具、‘第二支箭’等政策逐步推进，稳楼市政策短板逐步补齐。”上述机构认为。

有此前在中债增增信支持下完成发债的房企内部人士向记者表示，监管层之前很多动作已经意在对房企主体予以支持，例如中债增支持第一批房企发债等，只是当时的效果和规模等，相对而言未达到预期，“所以这次中债增的支持模式和规模都发生了变化。”

西政资本也认为，“金融16条”对房企融资的支持，从先前单纯的“救项目”转到“救项目+救房企”的方向，资金端的水龙头终于打开，房地产行业有望更快地实现平稳健康发展。

值得注意的是，无论是从上述政策表述，还是从相关支持落地细节来看，政策都明显向着优质房企、仍在稳健经营中的民企，显示出了稳住现存优质主体的思路。

“包括‘金融16条’在内，对预售资金监管放松的政策一方面要求商业银行按照参照开发贷款授信标准，选择经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业，另一方面也提到需要房企提供保证金、反担保等增信措施，”亿翰智库指出，因此政策的覆盖对象正是具有优质资产、信用记录良好以及财务状况依然稳健的民营企业。

克而瑞指出，当前的房地产行业环境发生了根本性改变，短期内政策的核心在于稳地产。“金融16条”，叠加近期一些积极政策，对行业信心提升注入了强心剂，其中保持融资平稳有序，对于恢复优质民企的融资功能，支持房地产企业经营逐步回归正轨有很重要的信号意义，房企生存环境将迎来修复。

栏目主编：张武 文字编辑：程沛 题图来源：IC photo 图片编辑：邵竞

来源：作者：第一财经